October 2017

加拿大主要房地产市场的情况与2017年第二季度的情况类似。随着外国买家税的影响接近尾声，温哥华各个板块的价格持续增长。多伦多市场持续下跌 ，但是可见复苏迹象。由于多伦多市场活动放缓 ，蒙特利尔市场持续火热。然而， 2017年第三季度加拿大房地产的龙头城市是惠斯勒，季度和年度增长强劲。

温哥华市场反弹至税前的高水平。第二季度环比有所增长，而同比增长因为税收已经实施14个月。 温哥华西部、东部和北温哥华的独栋别墅价格同比都增长了1.3%~2.0%。 但是西温哥华的情况却不一样，价格同比下降了0.8%。 这些数据表明，价格增长已超越2016年第三季度税收实施前的水平。受税收影响最大的温哥华独栋别墅市场已经完全恢复到税前水平，同时共管公寓的市场价格猛涨。共管公寓的价格在实施税收之后增长，价格同比平均增长21%，在西温哥华的平均价格则增长27%。

多伦多市场的表现暗淡，但是情况并不令人紧张。由于实行非居民投机税，多伦多和大多伦多地区的季度环比价格下降。然而，虽然季度环比价格下降，但是同比价格增长却相对较高。大部分地区的价格于第三季度有所下降，特别是在联排别墅（-12%）和独栋别墅（-10%）市场。不过，所有市场的同比价格都上涨。独栋别墅的市场价格同比增长4.8%，共管公寓的市场价格同比增长20%，而联排别墅的市场价格则同比增长6.1%。这种情况很容易解释。在税收实施之前，多伦多在很短一段时期内是一个非常火热的市场，因此在非常短的时间内价格大幅上升。然而，尽管实施了税收以及市场随之放缓，目前价格依然高于一年前（税收实施之前）水平，正因为在实施税收之前价格的急速上涨。

蒙特利尔的市场价格持续增长。与第二季度相比，独栋别墅在第三季度的中位价格增涨2%，共管别墅增涨3%，复式公寓则稍微下降0.8%。主要标题是‘‘蒙特利尔正成为高档住宅的理想市场’’，正如纽约时报文章报道 : https://www.nytimes.com/2017/09/26/realestate/commercial/a-luxury-building-boom-hits-montreal.html.

惠斯勒的房地产市场尽管规模相对较小，但是由于季度环比和年度同比增长强劲，已证明这市场是一个强而有力的投资选择。 与第二季度相比，独栋别墅市场增长10.2%，同比增长24.8%；与第二季度相比，共管公寓市场增长16%，同比增长36%；与第二季度相比，联排别墅增长0.4%，同比增长9%。

开始考虑遗产规划

虽然企业家或企业管理者极为专注于业务事件和投资策略，但当涉及更新（或设立）遗嘱时，他们却一直迟迟不采取行动，这种情况颇为常见。

我不确定这样的趋势在香港是不是比其它地方更严重。 但如果是这样，那可能是因为香港的纳税环境相对温和。费用庞大的潜在遗产税便很容易让人紧张起来（例如在英国和美国）。

几乎每个人都“知道”他们应该立下遗嘱。这是一个好的开端，但前提是这些遗嘱草拟得很好，而且没有过时。

对于财产丰厚、尤其是资产位于许多不同司法管辖区的家庭而言，可能因为判断失误而在有关遗产规划事宜上仅仅考虑设立遗嘱 。 一旦决心寻求专业的意见，将会促使您更广泛地审视遗产规划相关事项和选择。 [i]

无论一个家庭是否已经或正在准备遗产规划，其中最重要的就是将财务资产和个人财产做一个详细的总帐清单，并且由值得信赖的家庭成员和/或顾问保管该份清单。 清单应详细列明保管实体、账户号码、关系经理或其他联系人、授权签字人和所有权结构。

并不是每一个与家庭有业务关系的专业顾问都需要获取这份清单，但要设立有效的遗产规划和撰写遗嘱时，这份清单肯定是必不可少的。

在发生意外死亡的情况下，这份清单就显得尤为重要。许多遗嘱执行人都忍受过类似的情况，例如：“噢，当然，我们还有一个瑞士银行账户，但我忘记是在哪个镇和哪家银行办的了。那都是我丈夫办理的……”。 离岸银行通常不情愿花资源去寻找不活跃账户的继承人。

寻求专业意见能帮助完成一个全面的遗产规划，其重要性远超过确保资产能准确有效地转移给亲属。潜在问题涉及的领域很广泛，并且会因应每一个家庭的组成状况而有所不同，例如家庭内部关系的状态、资产、继任目标、风险规避和期望享有隐私等。

除了一般会考虑到的情况之外，问题还包括：

• 在资产（尤其是房产）所在的司法管辖区管理赠与、房产或遗产税，包括确保利用潜在的豁免 [ii]；[ii];
• 突显出有问题的遗赠账户或结构，及时修改遗嘱，相对而言更容易和成本更低，反之将会给继承人掉下一个税务炸弹；
• 管理某些资产所在地的相应法律所带来的潜在影响[iii]，包括强制继承权制度和对当地继承人的潜在不利法规（尤其是当属于该继承人的财产既不是收益性财产，也不容易分割时）；
• 在适当的时候考虑信托安排，以应付各个司法管辖区内潜在的复杂或昂贵的遗嘱处理程序，以及处理税务筹划、资产保护、管理的延续性，和其他的继承问题；
• 考虑为可能出现棘手问题的司法管辖区内的房产，设立一份适用房产所在地的遗嘱；
• 考虑利用所有权结构来持有离岸不动产，尤其是位于征收高昂资产增值税的管辖区的离岸不动产。（在理想情况下，应在购买时考虑，但也许可以在不额外支付大量费用的情况下进行修正）；
• 处理你认为属于道德义务的某些责任，这些责任可能不反映在你当前的遗嘱中；并且
• 考虑如何最有效地保护你的资产、遗产和遗产继承人，避免将来他们面对先前没有意识到或没有心理准备的事情。

当然，当再次提起死亡或想到某人的意外死亡时，确保内心平静。

即使不需要订立复杂的遗产规划，但如果家庭成员分散各地、或家庭拥有分散各地的房产而依赖遗嘱转移不动产的话 ，在进行遗嘱认证时就可能遭遇复杂和不明确的管辖权问题。 只要满足了立案门槛，普通法法院一般会尊重立遗嘱人对法庭的选择。 通常民事法院的行政自由度比较低。

您的专业顾问会帮助您考虑应设立多少份遗嘱

当进行一份涉及多个司法管辖区的遗嘱认证时，其他司法管辖区的辅助进程可能需要等到初始认证过程完成了，才能进行。 这可能会花很长的时间，带来诸多不便，并需要支付更多的费用。 在这种情况下，可以根据该司法管辖区的法律来设立地区遗嘱，将不动产所在辖区内的房产抽离其他遗产 ，便可以简化遗嘱认证过程。

订立独立遗嘱对于非常重视隐私的家庭来说很实用，因为在不同司法管辖区的遗嘱认证过程中，会不同程度地公开披露个人资料。

大多数家庭和非专业顾问没有能力妥善解决这些相关问题，应该寻求专家意见，不仅可以让您节省时间，也可省下比初始成本高很多倍的费用。但与此同时，您应该坐下来好好准备自己的那份清单了。

[i]  一个综合的遗产规划不一定以遗嘱为中心。但一份或多份遗嘱可能会起到重要的作用，因为即使遗产规划主要利用信托安排，但在信托范围之外可能还有其他个人资产。

[ii]  例如，美国公司发行的股票，即使持有人不是居住美国的外国人，美国当局都可能要征收的遗产税，与此同时非美国的银行正在寻求更多审查许可，因为意识到美国国税局会带来的麻烦。解决办法很简单，主要是避免个人所有权，但这需要基本的规划。

[iii]  至于在欧洲拥有的房产，欧盟在2015年8月引入的规定（即 《欧盟遗产继承规定》) ，大大减少了强制继承权制度为购买当地房产的非本地居民所带来的困难。但是必须要预先做出相关的选择，并提供相关证明。